Residentes Morosos y la Ejecutabilidad de sus Deudas por Mantenimiento
Mérito Ejecutivo de los recibos impagos de mantenimiento del edificio.- El artículo 50 de la Ley 27157: "LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN", publicado el 20/07/99, establece que LOS INSTRUMENTOS IMPAGOS POR LA COBRANZA DE LAS CUOTAS ORDINARIAS Y/O EXTRAORDINARIAS SON TITULOS EJECUTIVOS EN BASE A LOS CUALES SE PUEDE PROMOVER PROCESO EJECUTIVO. EN DICHO SUPUESTO EL PROCESO SE TRAMITARÁ DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO PARA EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL.
Al respecto el citado Código, en lo que al Proceso Ejecutivo se refiere, en el art. 693, numeral 8, dice que: "es título ejecutivo todo título a los que la ley da mérito ejecutivo". Esto significa que se puede promover un proceso ejecutivo, (un proceso judicial de tres a cinco meses de duración) para cobrar los recibos de mantenimiento impagos por el propietario o inquilino, según sea el caso, de departamentos u otros inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal o condominios.
Mérito Ejecutivo de los recibos impagos de mantenimiento del edificio.- El artículo 50 de la Ley 27157: "LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN", publicado el 20/07/99, establece que LOS INSTRUMENTOS IMPAGOS POR LA COBRANZA DE LAS CUOTAS ORDINARIAS Y/O EXTRAORDINARIAS SON TITULOS EJECUTIVOS EN BASE A LOS CUALES SE PUEDE PROMOVER PROCESO EJECUTIVO. EN DICHO SUPUESTO EL PROCESO SE TRAMITARÁ DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO PARA EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL.
Al respecto el citado Código, en lo que al Proceso Ejecutivo se refiere, en el art. 693, numeral 8, dice que: "es título ejecutivo todo título a los que la ley da mérito ejecutivo". Esto significa que se puede promover un proceso ejecutivo, (un proceso judicial de tres a cinco meses de duración) para cobrar los recibos de mantenimiento impagos por el propietario o inquilino, según sea el caso, de departamentos u otros inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal o condominios.
Este deudor moroso verá rápidamente afectado su patrimonio, vía embargo y ejecución judicial de sus bienes -incluido el propio inmueble-, hasta la cobranza total de la deuda de mantenimiento del edificio (por citar un ejemplo). Cabe hacer hincapié que también se le cobrarán las costas y costos del proceso judicial, esto es, lo que costó el juicio incluidos los honorarios del abogado. Por ello se recomienda directamente que los propietarios de inmuebles sujetos al régimen referido tengan al día sus pagos de mantenimiento, o verifiquen que éstas estén canceladas por sus inquilinos dado que son solidariamente responsables.
Ahora deviene la pregunta concreta: ¿Quién tiene poder para demandar a aquél moroso? La respuesta está en la citada Ley: la Junta de Propietarios, que debe tener adecuada a la Ley 27157, su Reglamento Interno y Junta Directiva debidamente inscrito en los Registros Públicos. Es el Presidente de la Junta quien tiene los poderes que lo facultan a iniciar el proceso judicial. Para ejercer dicha representación procesal (arts. 74 y 75 del Código Procesal Civil) se requiere copia certificada notarialmente del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita.
La Ley en análisis también establece expresamente qué servicios son comunes y por lo tanto susceptibles de ser cobrados a través del "mantenimiento". Estos son: la guardianía, jardinería, portería, limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes de los bienes comunes, reposición de los bienes comunes, incineración y/o eliminación de basura, la administración de la edificación, los derechos y arbitrios que deban pagar los propietarios en su conjunto. Para ello el Reglamento Interno inscrito deberá contener todas las especificaciones necesarias sobre las áreas comunes, los derechos y obligaciones de los propietarios, su participación en porcentajes. En el Registro Publico correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, Reglamento Interno y la Junta de Propietarios.
En resumen, al "recibo de mantenimiento impago" se le da el mérito ejecutivo que por ejemplo tiene la letra de cambio debidamente protestada, instrumento impago de la renta del inquilino en uso del bien, testimonio de escritura pública, así como otros especificados en el Código Procesal Civil. De esta manera, la ley brinda a la Junta de Propietarios un instrumento muy poderoso para lograr mantener la propiedad en óptimas condiciones gracias al aporte puntual de sus residentes.
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